殷俊不是個天才，但他肯定是一個聰明人。
而且有着超過這個時代的人們的40年的見識和經驗，他其實已經可以被歸類到天才這一個範疇裡面了。
所以，鄭羽彤雖然只是加重了一點語氣，殷俊就覺得其中有點奧妙。
鄭羽彤沒事兒的時候，肯定不會這麼急匆匆的來請自己吃飯。
吃飯的時候，如果不是有必要，他肯定也不會說起這事兒。
既然是一再說起麒麟花園的事情，那麼就證明他有着一些盤算。
“鄭伯，你是覺得我的方式有什麼不好嗎？”殷俊乾脆的問道。
“你的房地產開發得方式，其實我覺得挺有新意的。”鄭羽彤道，“最讓人眼前一亮的一點，就是你宣佈3年免費出租商鋪和寫字樓，又3年房租減半的政.策。只要有這麼一條在，就算你的麒麟花園遠在天水圍，恐怕也會被許多商人給擠爆。”
“沒辦法，我天水圍的土地，如果不用這樣的法子，怎麼賣房子出去？”殷俊苦笑道，“這麼一說，是鄭伯覺得這個法子，有些欠妥當？”
“不是隻有我覺得不妥當，是香江地產建築商會的大家，都覺得不妥當。”鄭羽彤笑着回答道。
殷俊這下子是真的皺眉了。
前世今生，他都知道香江地產建築商會是什麼樣的一個商會，這完全就是香江商界最有威懾力的存在香江十大富豪，八個都是地產行業的，剩下的也多多少少有牽連，而他們八個，加上何賭王，全都是香江地產建築商會的成員！
鄭羽彤是笑着說話，但他說的絕對不是笑話。
如果香江地產建築商會對殷俊不滿，要集體打壓封殺殷俊的話，那還真是一件麻煩事兒。
聽鄭羽彤剛纔問的那些，好像是因爲自己的營銷方式，才導致了他們的不滿的。
殷俊剛纔就有點琢磨，現在再回過頭想想，立刻就明白了過來。
應該是免費租賃三年、半價租賃三年的商鋪策略，還有給醫院和學校免費的房產，讓這些人坐不住了。
想想也是。
房地產銷售之中，別看商鋪通常才兩三層樓那麼高，甚至只有底排商鋪一層樓，但利潤卻非常的高，甚至佔據了整個房地產開發的40%以上的比例。
殷俊這樣的免費戰略，固然是讓麒麟花園好過了，但那些房地產開發商就不大好過了。
在殷俊之前，這兩年房地產的勢頭起來了之後，就算是地勢再不好的商鋪，就算是周邊設施再不完善的商鋪，每方的租賃價格，也不會少於5-10塊。
現在殷俊這麼一手出來，且不說成百上千的商戶就會享受到了免費的好處，單說其它有意於想要購買商鋪來投資或者做生意的人的心態，就會有很大的變化。
爲什麼麒麟花園可以這麼來租賃商鋪？
如果我買下了之後，別人都貪圖便宜去租賃這種商鋪怎麼辦？
憑什麼你們賣得這麼貴？
殷俊的商鋪還免費呢！
人家隨便就送兩棟房子給醫院和學校，我要去他們那邊，肯定也會送給我的！
你不降價我就不買！
……
這樣的情緒堆積起來，遲早會有地產商人熬不住，只能跟着殷俊的步伐走。
但這樣接近於6年免費的商鋪、白白送出去的商鋪越來越多的出來之後，房地產商人還吃什麼呢？
到時候商鋪只能降價。
商鋪都降價了，住房能不降價嗎？
都降價了，大家乾脆去做慈善家好了，不要做生意賺錢了！
……
聯繫到這樣的連鎖反應，殷俊就知道了爲什麼他們這麼反對自己的銷售租賃策略。
殷俊不是沒有想過，這樣其實對於整體房地產的打擊是比較大的。
但就如同他跟鄭羽彤說的那樣，不這麼做的話，麒麟花園怎麼賣房子？
光靠吹麼？
如今，鄭羽彤找上門來，卻不是那種直接打壓自己的對策，殷俊卻又明白，他們多半不會用什麼激烈的手段的。
原因有兩個。
第一個是霍先生對自己非常看重，覺得自己心向內地，值得培養。
一旦霍先生支持殷俊了，那麼香江地產建築商會就沒有本事在原材料方面打壓殷俊。
也沒有原材料商人敢說自己不給殷俊供材料，除非他們不想混了。
只要殷俊有河沙、水泥、鋼筋這些原材料，有了足夠多的技術工人，那房子還愁建不起來？
第二個在於，殷俊的天水圍土地非常大，足足有500萬方，這麼大的土地，形成的效應是非常強烈的。
殷俊本身又有錢，還有香江商業銀行支持，手裡新界的乙種換地權益書，還有400萬方的土地呢！
這些土地可不是在天水圍那麼偏遠的地方，而是在元朗、荃灣、沙田等等區域，這些可都靠近油尖旺區域的！
如果真的撕破了臉，殷俊一意孤行的在天水圍和大新界一起弄這種房地產開發模式的話，香江的房地產商人絕對吃不消。
很簡單的說，那就是一個兩敗俱傷的下場。
其實還有一個額外的因素，是大家心中有數，但不會說出來的。
別忘記了，德潤、長實集團和會德豐，一起購買了2500萬方的天水圍的土地，就在殷俊的麒麟花園旁邊。
要是有了殷俊的榜樣，讓德潤看到了利潤爆發點，也跟着這麼做的話……
2500萬方啊！！
那可是會死人的啊！！！
種種原因結合在一起，這才造成了他們來找殷俊商量，而不是直接來硬的。
想通了這一點，殷俊心裡踏實了起來。
“鄭伯，做生意都是爲了賺錢。麒麟花園只能這麼做，才能保證能賣得出去，並且盈利。”殷俊斟酌着道，“你們大可以放心，天水圍落後香江的城區20年，就算是我這麼做，它也影響不了大局。”
“這一點大家都說不清楚啊！”鄭羽彤微微一笑，“你想不想聽聽我們的打算？”
“請說！”殷俊頜首道。
“你準備把天水圍的麒麟花園賣多少錢？”鄭羽彤先問道。
“住房是300元每方的均價，商鋪等到有了人氣過後再說。”殷俊回答道。
反正這個月就要開始發售了，價格方面也不用瞞誰。
“你這個價格……不貴，但也不便宜啊！”鄭羽彤微微錯愣的道。
香江這幾年的房地產價格，是漲價得非常快的。
78年南豐地產在英皇道的南豐新最後一批是430元每平方，而它76年開盤時是220。
76年同樣開盤的還有太古城，“鄱陽閣”和“洞庭閣”的售價是每方200-230，但到了78年，太古城新推出來的幾棟樓房價碼一下子猛升到了每方500，今年的現在，已經是每方1000。
不提這些大盤，就算是一般的樓盤，市區現在也保持在600-800元每方。
殷俊在天水圍做了這麼多的準備工作，交通異常便利，再加上商業設施肯定會非常的完善，每方300元不算貴。
《麒麟日報》每天瘋狂的3大張廣告紙宣傳，也造成了在香江人心中，麒麟花園是遠離市區的一個好樓盤的印象。
只要到時候再耍點手段，製造一下緊張搶購的氣氛，以300元每方的價格賣出去，應該不算難事兒。
可也有一點。
所有香江人都知道，殷俊在天水圍買下500萬方土地的價格是1000萬現金加25%的利潤分成，攤下來成本每方150元就算頂天了。
以300元每方的價格，都要賺一倍，那麼等到以後第二批、第二期出來之後，殷俊就會賺得更多，賺五六倍都很正常！
香江人願不願意讓殷俊掙他們這麼多錢，恐怕也是一個問題，在有心人的挑動之下，恐怕也不是那麼容易做好生意的。
但就算是鄭羽彤，也不敢說殷俊的商鋪會不賺錢。
經過6年的耕耘，麒麟花園的商鋪的價格前景，簡直是不可估量。
換句話說，殷俊在麒麟花園的住房上面一分錢不賺，他都能靠着商鋪賺得盆滿鉢滿。
於是，對於殷俊的出招，香江的那羣房地產巨頭們一眼看出來之後，深深的知道了殷俊這種模式的可怕，所以才硬要把殷俊的土地買下，讓他不要再這麼折騰了。
“第一期的第一批只有1062戶，300元每方只是一個試探。”殷俊說道，“做房地產，我們只是新手，邊走邊看吧！”
“阿俊……”
鄭羽彤心想，可不能讓你再走下去了，否則可不好收場，“我有個提議，你把你手裡的天水圍土地，賣給我們怎麼樣？”
“呃！？”
殷俊以爲自己聽錯了。
不是來敲打自己的嗎？
怎麼忽然變成做生意了？
“我們幾家地產公司，一起出價買你的天水圍土地。”鄭羽彤卻是正色的再說了一遍，“接下來的開發，由我們接手，你可以獲得大量的現金補償，另外我們也會吸收你進入香江地產建築商會，你也就成爲了最年輕的商會會員，對你後的發展，可是大有好處啊！”
殷俊心中思緒如電轉，嘴上話語不停，“你們的意思……是想要阻止我用這種模式賣房子？”
“不錯。”
鄭羽彤點頭道，“香江地產行業有香江地產行業的規矩，我們希望大家一起掙錢，而不是把這個盤子給毀了。”
殷俊能夠想象得到，如果自己拒絕鄭羽彤的建議的話，接下來麒麟集團會迎來什麼。
那時候就不是什麼幾家報紙和電視臺對付自己了，那簡直是和所有的房地產商人作對不僅僅是華人地產商，怡和洋行也肯定會加入進來，不把自己趕盡殺絕，他們絕對不會放心。
雖然殷俊的基本盤不是在房地產上面，但所有的事業基礎卻都在香江。
如果本他們這麼全力針對，麒麟集團肯定會元氣大傷，就算是把漫畫產業移到美國，恐怕也三五年之內恢復不了元氣。
這樣一來，就和殷俊的儘快原始積累的想法相違背。
仔細的想一想，他們雖然擔心自己毀了規矩，但不到最後萬不得已的時候，大家也都不願意徹底撕破臉。
不提殷俊身後還有霍先生站着，單憑殷俊手裡900萬方的土地儲備，憑藉着殷俊靠着漫畫打造出來的30億的產業，都是讓他們非常忌憚的，否則也不會先禮後兵了。
因此，這樣的條件，肯定不會是太苛刻，說不定還有好處。
“鄭伯，我這剩下的400多萬方的土地，你們準備用什麼價格來收購？”殷俊乾脆就直接問道。
“每方50塊。大家都是行內人，我們按照的是你的總建築面積來算，而不是單單的500萬方土地計算。”鄭羽彤道，“天水圍的這塊土地總的容積率是3.5，你現在這一批的可售面積是78萬方，同時再把你給趙家的25%刨除在外，算下來還有710萬方左右。50塊每方的價格的話，你總的收入能達到接近3.55億。而且趙家的25%，我們也會負責，不用你擔心。什麼都不做，就能得到3.55億的利潤，相比起你的收購價格來，已經是賺翻了！”
殷俊買下500萬方的土地，用了1000萬現金，以及25%的利潤分紅承諾。
土地買下來之後，再賣出去肯定就是要修好房子之後了。
香江地產建築商會能按照建築面積計算，那可真不是胡亂來算的，而是懂規矩。
按照這麼算，即使是刨除了麒麟花園第一期的6棟住房和商業建築，殷俊都能有這3.55億的稅前利潤。
實際上最後算下來，3億的純利潤是肯定有的。
但做生意並不能這麼簡單的計算。
殷俊要是按照現在的泰勢開發出來，最少能賺比這多一倍的利潤！
這還是建立在住房和商鋪不漲價的基礎上，如果是邊修邊漲價的話，以開發週期8年來計算，利潤最少能再增加2-3倍。
一方面是光溜溜的3億，另一方面是有可能達到的10億利潤。
這麼比較起來，3億就根本算不得什麼了。
故而，殷俊笑着搖了搖頭，“這個價碼太沒有誠意了。鄭伯，你們還是說說自己的底線吧，能成就成，不行也算了。”
鄭羽彤皺着眉頭，“阿俊，你乾脆說你想要的價碼吧？這樣我們也好商量能不能成功。”
“好。”
殷俊頜首道，“這樣，我們看看麒麟花園的第一批售房情況，以及租賃情況，然後再來商談，鄭伯以爲如何？”
“可以！”
鄭羽彤也是答應了下來。
他今天來找殷俊，一方面是告訴殷俊地產行業在關注他了，另一方面也是一種試探。
真正要做決定的人，還是如今風頭無兩的李超人。
正巧李超人要過段時間纔會回來，到時候根據情況再來商談購買事宜，卻也是合適的。
一次兩次商談就把價值數億的收購給談妥，那簡直就是笑話。
從內心來說，鄭羽彤也不願意做小人。
買地是大家的事情，他犯不着爲大家省錢而去逼迫殷俊，這樣就是他狠狠的得罪殷俊，從而把之前的交情毀於一旦了。r