元旦過後。
長江實業的辦公室，林志超迎來了一位老朋友——許愛周，他熱情的陪着許愛周在沙發上品茶。兩人是在林志超當年做航運時認識的，還是林志超主動上門請教，當時許愛周並沒有因爲林志超是年輕人、新手，而擺架子，相反給與了一些幫助，指導了林志超的一些問題。
呷上一口極品普洱茶後，立馬讓人有種甘醇爽口。
去年內地舉辦了首屆廣交會，普洱茶就在內地貿易的名單裡，因而香港的普洱茶多了一個大渠道。而廣交會以後的每一年都會如期召開，據林志超所知，前世連那十年裡都如期舉行，算是唯一的貿易渠道；不過，那個時候香港商人去內地商談，對象都已經不是專業的人才，而是一羣舉着本子的人，重要的是，香港商人也必須舉着，談判之中要引入至理名言，所以比較困難。
目前，香港和內地的貿易約爲10~12億港幣，佔總額的15%左右；其中，進口占十億多，出口僅一億多。很顯然，內地的原材料是香港工業需要的。
“許老，您無事不登三寶殿，今天來我的公司，莫非也是想重操舊業，進入地產業分一杯羹？”林志超笑着說道。
許愛周頓時笑了起來，並說道：“林生果然聰慧異常，我這尚未開口，便知道我的來意。難怪，你能打下如此龐大的事業。”
林志超客氣的說道：“您過獎了！”
都能當林志超爺爺的商業老前輩，在清朝都活了三十年的人物，且當年提攜過他，所以林志超很尊重許愛周。
隨後，許愛周說出正題：“最近航運價格高漲，我年齡又有些大了，說明航運是你們年輕的天下了。我想趁着這種機會上岸，將資金投入到地產上來。”
林志超說道：“這是好事啊！你資金雄厚，當年也是堪江的地產王，若是進場，一定可以成爲業界翹楚。”
許愛周見林志超一味的吹捧自己，心中感嘆林志超這個年輕人真是商業奇才，就算身處高位，也依舊不驕不躁，爲人處事更是沒話說。
如此年輕，又如此會做事，他這個‘香港華人領袖’怕是遠比何東影響力巨大，也走得更遠。
見狀，他立馬說道：“不是想進入開發住宅樓盤，畢竟我年齡大了，沒精力搞那些了。我是想進入商業大廈領域，購買商業地皮、興建商業大廈，長期收租。所以，我聯合了幾個好友，打算成立中建企業，也希望你參與進來，給點意見。”
林志超有些意外，還以爲許愛周只是來請教一下他，沒想到讓他入股中建企業。
當然，他也明白，入股只是個小股東，許愛周肯定是牢牢把持絕對股份；而他這樣做，顯然是要求更穩健。
與此同時，這種入股的話，將來很容易被大股東洗出去。
“有哪些人？”林志超詢問道。
許愛周終究是對他也有一些提攜之恩，而且又是商業前輩，拿出一點資金，就當捧個場子也不是不行。
“彭國珍、關奮發”許愛周說出幾個名字。
彭國珍算得上此時‘地產前十’，前世在1972年上市時，融資比長江實業還高，可見其實力；不過在1973年股災之後，彭國珍居然跑到馬來投資，結果又遇上石油危機，導致公司策略失誤；等到香港地產回暖時，他已經沒有多大的實力，再加上已經是七十年代末，結果可想而知，中英談判直接讓嘉年破產，而彭國珍也病逝。
見許愛周興致的邀請自己，林志超覺得推辭不太好，便說道：“那我就參一股，投個5%怎麼樣？”
許愛周頓時心情不錯，他邀請林志超，是想發展時給予一些意見，但肯定不想林志超在中建坐大。他其實也是硬着頭皮來求合作，多多少少有些讓林志超償還當年的提攜之恩。
沒辦法，事關許家上岸的事情，他也只能邀請這個地產奇才加入。
“好！正好我在皇后大道中覓得一幅地皮，中建就以這個項目爲契機。”
林志超點點頭，說道：“許老這個時候進入商業地產，可是找準了好時機，隨着香港本土工業產品佔據出口的大半，轉口貿易轉弱，我相信國外公司和機構，會紛紛來港建立分公司和辦事處。”
許愛周眼前一亮，他投資商業大廈純粹是抱着上岸的心思，當然也有香港經濟發展迅速的原因，但絕沒有林志超看得如此明白。
“有道理！”
在林志超看來，許愛周不是威脅，畢竟能投資幾幢商業大廈？
而林志超並不打算吃獨食，所以商業大廈的投資不會那麼誇張，有合適的機會就投資。
更何況，林志超已經搶了許愛周家嘴最貴的商業大廈，接下來暫時不會購買商業地皮了。
隨後，許愛周約了個時間，他請客邀請大家聚聚。
“林生留步”
林志超將許愛周送出辦公室。
之後。
他喊來副總經理黃昌宏。
“雪廠街十號的商業項目，也可以開始策劃圖則了！”
黃昌宏點點頭，很是亢奮的說道：“好的，我馬上安排設計。這幅地皮港府給的地積比是12，也就是可以修建10.8萬平方尺。如果按照地盤實佔面積的話，預計只能修建14層；如果老闆覺得14層不太好，那就修建16~18層，這樣成本增加。”
地積比是港府批的，所以樓房高度和樓面面積，不是發展商想修多高多大！
黃昌宏的意思很簡單，修建14層能省建築費，修建16~18層會增加成本，兩者高度雖然不一樣，但實際上樓面面積是一樣的。
林志超纔不會纔會成本的，這些大廈都是在六七十年後，依舊會在收租，所以必須用好材料。
“建築成本不是問題，我追求的就是甲級寫字樓大廈，所以各方面都需要達到要求高。”
“嗯”
接着，林志超又繼續說道：“這幢大廈我打算融入我的購物中心理念，一至三層爲商鋪，其中一二層爲服裝手錶珠寶等、三層爲茶室、餐廳，地庫同樣設計成商鋪。”
小型大廈，一層也不過十個商鋪左右，完全可以招商足夠的品牌；而且，最近幾年也正是歐美品牌進入香港的萌芽期，就拿手錶來說，香港已經代理了不少歐美品牌；就連鱷魚恤都準備代理歐美服裝品牌，引進香港發展。
所以，雪廠街十號完全可以如此設計。
至於美麗華酒店那邊的購物中心，也是沒有問題的畢竟都要到六十年代開業，屆時正是香港旅遊和經濟旺盛的年代。
林志超也不擔心有人模仿‘美麗華模式’，畢竟巨大的投資根本不是華資可以染指的；至於英資，他們對於地產是反應遲鈍的，更不可能模仿。
前世的海運大廈，怡和是受到了港府的資助，才斥資6000萬港幣興建而成。其本身的實力，因爲海外投資比例過大，所以並不是很足。
黃昌宏說道：“那修建16層比較合理，這樣一層還能多出一下商鋪面積，大概又7000平方尺。”
林志超點點頭，說道：“其它方面也是要求現代化一點，先找合作的建築則師樓吧！”
黃昌宏靈機一動，說道：“那我們找幾家則師樓，通過投標來選出最佳方案吧？”
林志超眼前一亮，說道：“可以！晚點我把要求整理一番給你，屆時進行招標。”
這種辦法挺好的！
至少，比直接找知名則師樓的好。
黃昌宏離開後，林志超伸伸懶腰，如今已經兩個商業項目提上日程，當收租佬的日子不遠了。
中環。
許愛周、林志超、彭國珍等人來到皇后大道中28號，大家已經合組中建公司，許愛周佔股70%，彭國珍佔股15%，林志超、關奮發等人佔股5%。
以林志超的身份，佔股5%，明眼人都可以看出來，他是看在許愛周的人情上，象徵性的加入而已。也可以得知，林志超一般不和人合夥經營地產，除非對方面子夠大。
“林生覺得怎麼樣？這三幢物業佔地面積1.5萬平方尺，要價2100萬港幣。”許愛周興致勃勃的說道。
林志超看了三幢物業，又看看周圍，說道：“好地段！皇后大道、畢打街交接，中環的心臟地段，價格雖然貴了點，但機會可遇而不可求。換做是我，恐怕2500萬都必須拿下。”
這幅地皮是將來的中匯大廈地盤，不過目前只有1.5萬平方尺，顯然在九十年代經過並樓，讓地盤面積達到了2.2萬平方尺。
而這幅地皮距離林志超手中的‘香港大酒店’地皮，屬於斜對面可謂中環好地皮。若是林志超得知消息，搞不好都忍不住先下手爲強了；當然了，他還是在剋制自己的慾望，畢竟‘碩大無朋’的道理必須明白。
衆人意外的看向林志超，似乎在說，聽大家講，你林志超都是地皮便宜的時候纔買，地皮高的時候，什麼時候出手過？
許愛周卻很高興的說道：“比起林生手上的香港大酒店地盤，小了很多，地段稍遜一點點。”
他其實也看中香港大酒店地盤，奈何去問嘉道理家族，發現業主已經變成了林志超；他又問購入價格，嘉道理苦笑的說只有1200多萬港幣。最終許愛周明白，原來林志超早就買入那幅地皮，而且還是‘當時天價’、‘現在廉價’的價格拿下的。
佩服！
林志超說道：“哪裡哪裡，其實差不多！關鍵是要看怎麼策劃修建，這樣纔算得上一流的甲級寫字樓。”
許愛周也說道：“林生說得有理！不過我認爲動作要快，現在中環商業樓宇重建尚未開始，我們要是第一時間重建出來，那麼租賃的壓力不大。”
林志超只能說佩服，許愛周還是經驗老道的，當然這也是各人站在不一樣的角度看問題。
而皇后大道中28號在三十多年後，反正也要並樓重建，所以也沒有必要高標準建築。如此一來，這幢大廈明年就可以落成了，從設計到建築用12~18個月時間足夠了。
接下來，衆人又各抒己見，對建築的設計提出一些看法；林志超也不例外，不過他沒有將二層以上作爲商鋪，畢竟這個屬於長江實業的內部機密，暫且不予公佈於世。
整體來說，就是一層和地下室作爲商鋪，二層以上作爲寫字樓；不過將來也是可以將二三層改爲商鋪，只需向政府部門審批即可。
皇后大道中28號，許愛周打算修建一幢15層高的‘亞細亞行’，每層面積1.2萬平尺，可有18萬平倉的收租面積。建築費大概在六七百萬，總計投資近3000萬。
事實上，若是再隔半年以上的時間，怕是地皮費都可以省下500~1000萬港幣；這幾年的地皮漲得太狠，預計今明兩年暴跌後，六十年代初未必都能重回這個價格。
與此同時，林志超也明白，這個中建企業看似是合資，將來其餘股東都會逐漸退出，許氏家族利用大家一番而已。
比如這個彭國珍，看似又15%股份，但後世破產後，勢必會讓許氏家族趁機收購其股份。
所以，林志超也沒有當真，發表的意見有限。
他是香港的地產大亨，很多人都想找他合作，包括和東莞商會背後的大佬周錫年也合作過，不過這個合作顯然是有利可圖。
荃灣，長江工業集團。
長江工業集團在中環是有營銷總部的，但荃灣纔是大本營。
不過雪廠街十號的商業大廈竣工後，林志超打算將長江工業集團總部搬進中環，屆時，荃灣工業園只算是生產中心。
會議室裡，集團高層和各子公司總經理紛紛彙報工作。
長江假髮的總經理陳麟元說道：“去年，長江假髮一共是盈利510萬港幣，較前年下跌25%主要原因是香港假髮工廠氾濫，很多家庭作坊出現，他們投資三五萬港幣，便可以生產出假髮；與此同時，競爭激烈讓歐美批發商進一步壓價，利潤大大降低。”
聞言，林志超並無意外的表情，說白了，假髮產業已經給他帶來1800萬港幣的利潤（三年），他已經非常心滿意足了。
“全港有多少假髮工廠？多少工人？”
“假髮工廠含家庭作坊的話，恐怕已經有三百家；統計在內的工人差不多六千多人，未統計的估計也有兩三千。”
林志超點點頭，說道：“那能做到500萬的利潤，已經非常不錯了。接下來，你有沒有什麼想法？”
陳麟元知道，老闆這是考驗他。他不擔心失業，畢竟以他的資歷，就算假髮廠倒閉，他也可以去集團其它子公司或者集團擔任職務。
不過，作爲子公司的總經理，還是有個好處，那就是年終獎可以拿到手軟，可以達到12個月薪水。比如他在前兩年，都是年終獎都拿到了30000港幣，加上薪水，年薪已經高達6萬港幣。
陳麟元馬上說道：“香港假髮產業並沒有頹勢，只是競爭激烈，我覺得假髮在歐美的流行起碼還有十年時間以上。所以，面對這種情況，我覺得後期我們應該將更多的精力放在代理上，逐步降低產能。與此同時我們應該追求更高檔工藝的假髮製造，提高競爭力。”
林志超點點頭，說道：“好，就按照你的思路發展。”
反正也賺得差不多了，是該慢慢的降低產能，這樣可以節省成本；而追求高檔工藝的假髮，可以提高利潤率和競爭力；代理香港假髮，他們有天然的優勢和現場的渠道。說白了，就是讓那些假髮廠給他們打工，畢竟不是所有的假髮廠都有銷售渠道。
前世‘搖擺六十年代’的三大‘代表名詞’中，就有披頭士、迷你裙、捷豹E-type；所以，假髮有十年的輝煌是沒有錯的。
交給陳麟元去搞，一年爲林志超創造三五百萬的利潤，十年也是不菲。至於陳麟元的薪水，不會受到業績下滑而影響，相反還會逐年上升，比如他今年的薪酬將突破七萬港幣。
畢竟，林志超現在已經不去理會假髮生意了，基本也就是開集團會議的時候，會詢問一下。
接下來，長江塑膠花的總經理陶德榮作工作報告。
“去年，我們的產能提升了50%，工人達到2000人，所以創造了1500萬港幣的利潤香港塑膠花產業競爭也變得激烈起來，如今也有接近三百家塑膠花工廠，不過我們依舊佔據着香港塑膠花出口的25%，其中約有8%是代理工廠生產的”
全球90~95%的塑膠花產自香港，而香港的塑膠花又有17%產自長江塑膠廠，這些數據不簡單。
當然又理所當然，長江塑膠廠是發明創始人，又擁有龐大的資金做後盾，第一時間佔領了全球的市場。
李家成前世都能賺上大幾千萬港幣，林志超還不得賺兩億纔算合理。
這些產業被林志超提前引進香港，好處不僅僅是表面上的，還有就是香港提前獲得外匯後，又可以拿去‘錢生錢’。
實際上，對比前世同一時期，香港估計能提前1~2年實現‘港產品’佔出口總額的70%，超過了轉口貨物的比重。也就是截止1957年底，可能實現這一目標，而前世是1959年底實現的。
“後續的發展，你是如何規劃的？”林志超聽完彙報，立馬問道。
各大子公司總經理，擁有相當大的獨立自主權利，這也是在培養人才。
陶德榮自然有準備，否則會被老闆看輕，他馬上說道：“新的一年，我們還需要擴大生產，大概在2500人的規模。與此同時，繼續發展代理其它公司產品、扶持家庭式作坊（後續工藝），避免投資過速、產能過剩等事件”
“好，差不多的原理，那就是掌握渠道和工藝最重要。”林志超肯定的說道。
其實，長江塑膠廠看似市場佔比很高，卻能獲得同行的尊敬；因爲本來可以產能更高的，但還是拿出三分之一給同行做，僅收取15%左右的代理費。
這在其它工廠企業主眼裡，簡直就是活菩薩，誇獎林志超照顧同鄉和同行。
而且在去年，塑膠顆粒在下半年上漲50%，又是長江塑膠廠站了出來，以略微盈利的價格（漲幅10%）供應了香港很大一部分市場，因爲長江工業提前囤積了很多原材料，所以受益的工廠高達上百家。
原材料上漲，塑膠花的價格自然也稍微上漲了一些，大家不僅沒有虧成本，反而還略有多盈利。
假髮、塑膠花，這兩個產業已經徹底交給陳麟元、陶德榮，林志超偶爾過問一下就行。不過一年給林志超創造2000萬港幣的利潤，真是躺着拿錢。
重要的是，這兩個產業都不需要再投資了。
接下來，是旅行者行李箱、公仔麪的總經理，陸續工作彙報。這兩個產業都不大，只能說有賺頭。
旅行者行李箱的總經理沈雲浩，彙報道：“目前行李箱出口有個問題，那就是佔用面積大，運費高.與此同時，歐美各大行李箱製造商承認我們的專利技術，願意交納專利費.”
林志超點點頭，說道：“這是好事！至於‘旅行者’行李箱出口的問題，可以慢慢來，我們的人工成本低，還是可以打開歐美市場的。不過要謹防香港山寨工廠，這個專利不能再免費了，本來也不適合香港的山寨工廠。”
沈雲浩說道：“嗯。歐美人購買行李箱，是不會選擇山寨工廠的，對於品牌很看重，同樣對質量非常看重。所以我們後期會繼續革新技術和質量，爭取成爲一個全球行李箱品牌。”
確實，‘旅行者’行李箱不可能一炮而紅，只能慢慢升級做品牌。
說實話，行李箱的材質、工藝，都是非常複雜的。
接下來，長江玩具廠的總經理柯嚴平也做了彙報：“去年我們憑藉芭比娃娃在全球暢銷，利潤進一步擴大，達到了1200萬港幣.”
若是將這些事情講出去，要震驚整個香港工業圈。
香港紡織業的NO.1，一年也不可能盈利500萬，至少目前不現實。而成衣行業的老大‘東方製衣廠’，一年的盈利也才500萬港幣。
而且這兩個產業需要一直更新機器，否則會跟不上新技術，逐漸沒落的。
說白了，這兩個產業雖然龐大，但是羣雄逐鹿的局面，且還有大量的小軍閥混戰；所以長江工業隨便拉個子公司出去，都是香港工業的巨頭。
不過紡織和成衣的巨頭，他們潛力還很大，但長江假髮已經走下坡路。
最後長江拉鍊工廠的工作彙報纔是大頭，鮑春來彙報道：“去年，長江拉鍊創下3800萬的盈利新的一年，長江拉鍊需要投資的資金也比較多”
拉鍊賺錢是賺錢，但也需要投資，每年都需要拿出30~50%繼續投資。
最終，林志超說道：“該投資的地方，一樣不能少，前提是行業前景要分析對。拉鍊、行李箱、方便麪、玩具都是可以投資，塑膠花放慢投資，假髮不投資.”
作爲集團總經理，林志超很快做了安排，衆人紛紛拿着紙和筆記錄下。
長江工業集團起來呢創造了7000萬的盈利，早已經是香港第一大工業集團，甚至旗下子公司能有3家排進前五。
長江工業賬上躺着6000多萬的現金流，林志超可以全部抽取都無妨。(本章完)